maanantai 23. syyskuuta 2013

Vertikaali vertailee: maanrakentajat




















Kaikista raksablogikirjoituksista hyödyllisimpiä ovat varmaankin erilaiset vertailut. Toki kepeämmätkin jutut ovat erinomaisen mukavaa luettavaa, mutta jos hyödyllisyydestä puhutaan, vertailuja on aika hankala ohittaa. Ja tämähän tietysti juontaa juurensa siitä valintojen loputtomasta suosta, johon omatoimirakennuttaja päänsä pistää ennenkuin talo on valmis. Tässä yhteydessä on pakko mainita Unelmien projekti - Villa Kivitalo, jonka valinta-aiheisista jutuista on ollut jo tähän mennessä kovasti hyötyä. Kiitokset vain!

Nyt kun suunnitteluvaihe alkaa pikkuhiljaa vaihtua toteutusvaiheeseen, päätimme aloittaa uuden kirjoitussarjan "Vertikaali vertailee", jossa kerromme kokemuksiamme erilaisista raksaamisessa eteen tulevista valintatilanteista, pienistä ja suurista.

Ensimmäisen vertailujutun aiheena on maanrakennusurakoitsijan valinta. Kyseisen toimialan käytännöt osoittautuivat jopa odotettua villimmiksi, joten toivottavasti kokemuksistamme on hyötyä valintansa parissa vielä tuskailevalle.

Ensin hieman faktaa maaurakan pohjaksi: Meillähän on hallinnanjaolla pätkitty tontti, johon rakentaa meidän lisäksi viisi muuta perhettä. Tontille tarvitaan siis yhteinen tonttitie, jonka alle tulee erilaisia röörejä kunnallistekniikkaa varten. Tontin lounaisnurkka, jossa meidän talomme sijaitsee, on maaperältään kallioista, joten louhintaa on luvassa kohtuullisen paljon. Pitkällisten pähkäilyjen lopputuloksena maanrakennustyöt on tarkoitus tehdä siten, että ensin tehdään louhinnat, kipataan mahdollisimman suuri määrä louheesta tien pohjaksi, seuraavaksi tehdään tie, ja lopulta talojen pohjat. Tällä tavalla saadaan vähennettyä poiskuljetettavan louheen määrää sekä säästetään tärinämittausten kustannuksissa. Lopputuloksena pitäisi olla vahva mutta edullinen tonttitie (hope so).

Saimme tarjoukset tonttitiestä viideltä maanrakentajalta, joista viimeinen tosin saapui vasta päätöksen selvittyä, noin 2 kk myöhässä. Tarjouksista yksikään ei ollut aivan puhdas urakkatarjous, sillä vähintäänkin louhinnat oli hinnoiteltu toteutuman mukaan. Tämä on sinänsä tilaajan edun mukaista, koska louhinnan määrä saattaa poiketa rajustikin pohjatutkimuksen perusteella tehdystä arviosta.

Seuraavassa lyhyet yhteenvedot tietarjouksista:

Tarjous 1: Tämä urakoitsija oli aktiivisesti ideoimassa urakan toteutusta, yhteydenpito oli hyvää, tarjous huolella laadittu, sekä toiminta kaikinpuolin ammattimaisen oloista. Tarjous piti sisällään kaikki tienrakentamisen tärkeimmät osa-alueet poislukien louhinnat, louhintakatselmukset, sekä infrakanaalien rakentamisen yleisen tien kohdalle. Hinta 63 700 €.

Tarjous 2: Tämä tarjous oli myös hyvin laadittu ja sisälsi myös listan tarjoukseen kuulumattomista asioista. Tärkeimmät näistä olivat louhinnat, ylijäämämaiden poisvienti, sekä sähkökanaalin rakentaminen. Hinta 80 600 €.

Tarjous 3: Tämä maanrakentaja osallistui kiitettävän aktiivisesti urakan suunnitteluun, tontilla käytiin pariinkin otteeseen louhijan kera. Toiminta oli erittäin ammattimaisen oloista ja saimme paljon hyviä neuvoja myös oman palstamme maanrakennustöihin. Tarjouksen sisältö oli hieman riisutumpi kuin kahdella edellisellä, sisältäen kaivinkonetyön, infrakanaalien rakentamisen, louheen kärräämisen tienpohjaan, pintamurskeen, sekä infraputkien asennukset tien alle. Tämä urakoitsija oli ainoa, joka oma-aloitteisesti ehdotti louheen käyttöä tien pohjassa, kun taas kaikki muut olisivat lähtökohtaisesti kärränneet ylijäämät pois. Hinta 18 700 €.

Tarjous 4: Tämä tarjous saapui pahasti myöhässä, urakoitsija ei vaivautunut sen kummemmin miettimään tapauksemme erityispiirteitä, eikä ylipäänsä osoittanut kovin suurta kiinnostusta projektia kohtaan. Tarjous oli hyvin kattava, sisältäen kaikki paitsi louhinnat sekä louheen poiskuljetuksen. Hinta 81 700 €.

Tarjous 5: Tämä urakoitsija ei myöskään osoittanut sen kummempaa kiinnostusta projektiamme kohtaan, vaan yksinkertaisesti lähetti kaivinkonetyön ja murskeen yksikköhinnat sähköpostin välityksellä. Yksikköhinnat itsessään olivat varsin kilpailukykyiset, mutta emme saaneet mitään arviota käytettävästä tuntimäärästä, VV-materiaalikustannuksista, tms.

Edellisten valossa ei liene suuri yllätys, että päädyimme vaihtoehtoon numero kolme. Kiitokset Tsaari Oy:lle hyvästä tarjouksesta sekä tervetuloa kaivelemaan tonttia kuukauden parin päästä!

Muiden kandidaattien osalta ei sitten voikaan muuta kuin pyöritellä päätään. Jos oletetaan LVI-tekniikan materiaalikustannuksiksi 10 k€ (pessimistinen arvio?) ja kanaalilouhinnan arvoksi pari tonnia, muodostuu tieurakan hinnaksi Tsaarin kautta tilattuna kolmisenkymmentä tonnia. Gäppiä toiseksi halvimpaan urakkatarjoukseen (tarjous 1) tulee näin ollen päätähuimaavat ~40 000 €, olettaen että lisäkustannuksia tulee kanaalilouhinnan lisäksi louheen poiskuljetuksesta. Tarjoukset 2 ja 3 laittavat tosin vielä paremmaksi, hintaeron ollessa jo noin 50 - 60 000 euroa. 

Tarjoukset oman palstamme maanrakennustöistä menivät suurinpiirtein samaa rataa. Erot olivat pienemmät, mutta edelleen hyvin selvät. Tässäkään tapauksessa voittajasta ei ollut minkäänlaista epäselvyyttä: Tsaari päräyttää tontille kaivureineen.

Nämä kokemukset osoittavat karulla tavalla todeksi, kuinka ensirakentajaa kusetetaan, tai ainakin yritetään kusettaa, aivan surutta. Voi olla, että meillä kävi todella huono tuuri, mutta kolme yritystä ei enää voi olla sattumaa. Todennäköisesti tällainen hanke vain tarjosi liian suuren houkutuksen pikavoittoon, sillä kuudelta maksajalta on todennäköisesti helpompi nyhtää ylihintaa kuin yhdeltä.

Jotain osviittaa näiden kolmen tarjouksen järjettömyydestä saa, kun laskee paljonko kaivinkonetunteja (oletus 65 €/h) saa erotuksella Tsaarin tarjoukseen. Esim 50 000 eurolla kaivinkonetunteja heruu 770 kpl, mikä tarkoittaa noin kolmen kuukauden yhtäjaksoista mylläystä kahdeksasta neljään.

Lopuksi vielä sekalaisia vinkkejä maaurakoitsijan valintaan, soveltaminen omalla vastuulla ;-)
  1. Ota louhinnat yksikköhinnoin. Varmista vastuuvakuutukset, louheen poiskuljetus, sekä louhinnassa tarvittava kaivinkonetyö. Joillain louhijoilla on tiettävästi paha tapa toimittaa ylijäämälouhe kaverilleen - kertomatta siitä tilaajalle.
  2. Ota materiaalit yksikköhinnoin. Meidän diilissä esim. vesi ja viemärimateriaalit tulevat ulkopuoliselta toimittajalta 0% katteella. Vaihtoehtoisesti olisimme voineet hankkia röörit itse.
  3. Louhetta kannattaa käyttää karkeisiin täyttöihin, jos vain raekoko on riittävän pieni. Meidän tontti on muinaista merenrantakalliota, mikä useammankin lähteen mukaan on hyvä asia jatkokäyttöä ajatellen.
  4. Ylijäämämaat kannattaa mahdollisuuksien mukaan läjittää tontille ja käyttää reunatäyttöihin.
  5. Jos aikaa ja urheilumieltä riittää, halvimmalla todennäköisesti pääsee kun ottaa kaivurikuskin tuntityöllä (tai jopa palkollisena) ja hommaa itse materiaalit. Meille tämä ei ollut kovin realistinen vaihtoehto hankkeen monimuotoisuudesta johtuen, mutta yksittäisen talon pohjiin voi olla ihan käypä ratkaisu.
  6. Kilpailuta riittävän monta maanrakentajaa! Meidän tapauksessamme 5 oli riittävä määrä, mutta enemmästäkään ei varmasti ole haittaa. Varaa riittävästi aikaa, koska vastausten saanti näyttää kestävän välillä kohtuuttoman kauan.

7 kommenttia:

  1. Kiitoksia tästä. Meillä tosin ei vielä ole sitä tonttiakaan :) Mutta sitten joskus...

    Kerrottehan myös mikäli joku tarjouskilpailunne voittajista ei parhaasta tarjouksesta huolimatta osoittaudukaan suosittelun arvoiseksi!

    VastaaPoista
  2. Hyvää vertailua. Itse olen useamman vuoden jo lukenut blogeja ja raksakimppaa joten tämän tyylisistä kilpailutuksista on kuullut aiemminkin. Tai ennemminkin tuon kaltaisista tarjouksista. Mutta jos ei ole perehtynyt asiaan niin helposti haksahtaa aivan ylihinnoiteltuun. Siksi hyvinkin hyödyllisiä nämä kilpailutuskokemukset. Omat kaivuutyöt tosin eivät ole alkaneet joten kuka sanoo etten itsekin vielä haksahtaisi. :)

    VastaaPoista
  3. Arvokasta tietoa, kiitos tästä!

    VastaaPoista
  4. Ota sopimukseen myös selkeä hinta maan ja louheen poisajolle kaatopaikkamaksuineen ja kysy miten todennetaan että maata viety juuri urakoitsijan esittämä määrä. Louheestahan urakoitsijalle maksetaan rahaa, eli sen "jätemaksu" onkin saantipuolella. Sepelin hinta levitettynä oltava myös sopimuksessa. Monesti edulliselta näyttävä tarjous kompensoidaan muulla tavoin. "Vesi ja viemärimateriaalit tulevat ulkopuoliselta toimittajalta 0% katteella" - ainakin ennenvanhaan jotkut urakoitsijat saivat yhden laskun itseä varten ja yhden asiakkaalle annettavaksi. Onko tuon materiaalin hinta ja toimitus sitten kilpailukykyinen jos hankkisit ne itse. Kannattaisi pyytää noille hinnat eikä tuollaista ympäripyöreätä tekstiä. Pelkäänpä että jokin on vialla tuossa tarjouksessa mitä et osaa ottaa huomioon. Toivottavasti kaikki menee kuitenkin hyvin jos kolmoseen päädyt, mutta ainakin budjetointimielessä kannattaa varautua kolminkertaiseen loppulaskuun.

    VastaaPoista
    Vastaukset
    1. Moi, kiitokset hyvistä kommenteista.

      "Ota sopimukseen myös selkeä hinta maan ja louheen poisajolle kaatopaikkamaksuineen ja kysy miten todennetaan että maata viety juuri urakoitsijan esittämä määrä."

      Ylijäämamaan ja -louheen kuormaukselle ja poiskuljetuksille meillä on sovitut hinnat (per lava m3). Todentaminen onnistunee kaatiskuiteilla.

      "Louheestahan urakoitsijalle maksetaan rahaa, eli sen "jätemaksu" onkin saantipuolella."

      Tämä ei käsittääkseni ole aivan näin suoraviivaista, vaan päivän kysyntä ratkaisee. Joskus menee joskus ei. Ylipäänsä meidän on tarkoitus käyttää mahdollisimman suuri osa louheesta tontilla, mutta todennäköisesti jonkun verran täytyy poiskin kärrätä.

      "Sepelin hinta levitettynä oltava myös sopimuksessa. Monesti edulliselta näyttävä tarjous kompensoidaan muulla tavoin."

      Sepelin yksikköhinta sovittu, levitys kuuluu urakkaan.

      "Vesi ja viemärimateriaalit tulevat ulkopuoliselta toimittajalta 0% katteella" - ainakin ennenvanhaan jotkut urakoitsijat saivat yhden laskun itseä varten ja yhden asiakkaalle annettavaksi."

      Tämähän nyt menee sitten täysin rikolliselle puolelle, eli eipä taida olla muuta vaihtoehtoa kuin luottaa urakoitsijan rehellisyyteen. Tietysti lasku pitää tsekata että on suunnilleen linjassa yleisen hintatason kanssa.

      "Onko tuon materiaalin hinta ja toimitus sitten kilpailukykyinen jos hankkisit ne itse."

      Urakoitsijahan saa tuosta alvihyödyn itselleen, jota meille ei yksityisasiakkaina luonnollisesti heru. Veikkaan että aika hankala päästä halvemmalla, ellei sitten tiedä jotain tosi loistavia hankintakanavia. Ja onhan siitä jonkinmoinen riesakin niitä röörejä alkaa tilailemaan.

      "Kannattaisi pyytää noille hinnat eikä tuollaista ympäripyöreätä tekstiä."

      Sopimukseen on kylläkin kirjattu LVI-vehkeiden toimittaja, joten eipä tuo kovin ympäripyöreätä ole?

      "Pelkäänpä että jokin on vialla tuossa tarjouksessa mitä et osaa ottaa huomioon."

      Joo, niin mekin :-)

      "Toivottavasti kaikki menee kuitenkin hyvin jos kolmoseen päädyt, mutta ainakin budjetointimielessä kannattaa varautua kolminkertaiseen loppulaskuun."

      Päädyimme jo kolmoseen. Kolminkertaiseen laskuun ei ole kyllä oikein mitään järjellisiä perusteita, kun hieman räknäilee noita sovittuja yksikköhintoja.


      Poista
  5. Kannattaa pyytää myös referenssit. Urakoitsijalta kahden eri vastaavan kohteen rakennuttajan puhelinnumero, joille ovat viimeisen vuoden sisällä tehneet vastaavan työn. Jos ei numeroita löydy niin jotain on vialla.

    VastaaPoista
  6. Me päädyimme urheilumieliseen vaihtoehtoon ja otimme tuntihinnalla koneen ja autoja pörräämään tontille. Miksi näin? Perustelin itselleni seuraavasti:
    - urakassa on aina marginaalia mukana
    - viemäriputket ja kaivot kannattaa hakea itse Meltexistä - varsinkin jos saat jonkun firman kautta ottaa. Sieltä ne maanrakennusfirmatkin hakevat, mutta ottavat loppuasiakkaalta preemion. Asiointi itsessään on helppoa, menet kuvien kanssa ja pyydät tarjouksen tarvittavista kamoista. Kaverit katsoo kuvat ja mittaa paljonko tarvitset putkea jne. Rahti maksanee alle satasen.
    - naapurin tontilla oli sama kaveri kaivamassa ja hommat sujuivat mallikkaasti joten referenssit olivat kunnossa
    - jos urakkatarjouksiin oli sisällytetty maan pois ajaminen, oli hinta jotain aivan järjetöntä kuten 150e/kuorma. Sillä hinnalla kaveri ajaa kaksi tuntia autolla ja Kulmakorpeen ei nyt mene kuitenkaan kuin 20min suuntaansa.
    - itse kun etsii lähistöltä raksatyömailta, maapörssistä ja Destialta mahdollisia kippauspaikkoja säästää aika pitkän pennin. Kuormia tulee kuitenkin aika monta kymmentä.
    - tuntimääriä kukaan ei pystynyt sanomaan mitenkään luotettavasti tontin nähtyään. Suurin osa kommentoi vain, että kun pintamaat on kuorittu pois niin näkee mitä siellä alla on -> Tarjouksissa on pakostakin aika reippaasti ilmaa jos sellaisen saa.

    Kaatikselta muuten ei sitten tule mitään kuitteja. Tai siis maita ei ajeta Ämmässuon kaatopaikalle vaan sen viereen Kulmakorpeen kaupungin läjityspaikalle. Sitä varten tulee käydä hakemassa yhteispalvelupisteestä "lappuja" eli ylijäämämassojen vastaanottolipukkeita. Ne ostetaan etukäteen ja niitä on erilaisia eri kokoisille autoille (4-, 5-akselisille ja kasetille). Käteen jääneistä lapuista ei saa korvausta (mulla on 20 lippua myytävänä sopuhintaan :)). Autokuski sitten antaa maan tyypistä riippuen 1-4 lappua per kuorma ja niistä ei tule mitään kuittia. Jäät siis täysin autokuskin rehellisyyden varaan, että montako lappua niitä nyt menikään. Ei kannata yllättyä jos kuskilla siis on jonkinverran lappuja myytävänä edellisiltä keikoilta.

    Sami RintaWillasta (louhinnat ja maanrakennushommat juuri tehtyinä)

    VastaaPoista